导语：

房子过户给子女哪种方式最合适？很多人想到的是赠与，其实并不是这样。

先来个热点案例：

2013年，老张将一套价值550万，80平米两居室赠与给儿子小张，作为结婚婚房，并办理了赠予及过户手续。

2016年1月，小张准备将房子出售再换一套三居室，结果发现除了必要的契税、增值税之外，还需要缴纳20%的个人所得税：100万！

什么！100万！小伙伴们都惊呆了！

原来，小张是通过接受赠与的方式获得的房产，如果要出售，根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知财税[2009]78号》第五条的规定。

此外，征收个人所得税主要有两种方式：

1、查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%

2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%

而根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知国税发[2006]144号》第二条第二款的规定：在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

这就意味着，小张必须按照查验征收的方式交税。房子现价八万多一平，网签合同价达到550万，减去老张当年买房时花掉的30万，减去小张取得房屋时花去的成本20万，必须按照500万的20%缴纳个人所得税！总计100万！

若当时老张选择以买卖的形式过户，小张要转卖将可以以核定征收缴纳个税：550万*1%=5.5万，天哪！就因为过户的方式不同，竟有94.5万的差距！

那我们到底以哪种方式过户给子女，才更划算呢？

一、继承

过户费用主要有：

1.公证费：受益额20万元以下的按2％计收，最低收取200元；20万元以上－50万元以下部分按1.5％计收；50万元以上－100万元以下部分按1％计收；100万元以上部分按0.5％计收。

2.房屋产权登记费：80元。

3.印花税：受赠方需缴纳万分之五

4.增值税：继承、遗赠免征

总费用：20万*2%+30万*1.5%+50万*1%+450万*0.5%+80元+550万*0.0005=3.883万

注意：若继承后，卖出此房需缴纳20%的个税

二、赠与

父母在世时，是把房屋产权赠送给子女。过户费用：

1.契税：按房价3%缴纳；

2.个人所得税：直系亲属赠与，本次免交所得税

3.房屋产权登记费：80元

4.公证费：受益额20万元以下的按2％计收，最低收取200元；20万元以上－50万元以下部分按1.5％计收；50万元以上－100万元以下部分按1％计收；100万元以上部分按0.5％计收。

5.印花税：受赠方需缴纳万分之五

6.增值税：近亲属、或具有抚养，赡养关系的人之间赠与房产，免征营业税

总费用：550万*3%+80元+20万*2%+30万*1.5%+50万*1%+450万*0.5%+550万*0.0005=20.383万

注意：若接受赠与后，卖出此房需缴纳20%的个税。

三、买卖

这种方案大家听到的比较少，它主要的过户费用：

1.契税：

一套房：90平方米以下按1%缴纳；90平方米以上按房价1.5%缴纳。

二套房：90平方米以下按1%缴纳：90平方米以上按房价2%缴纳。

2.增值税：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

3.个人所得税：普通住宅房屋产权取得满五年的免征（满五年且只有一套房），未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。

4.房屋交易手续费：按房屋建筑面积2元/平方米交纳（上、下家都需要收）。

5.房屋产权登记费：80.00元。

6.印花税：住宅免征

总费用：550万*1%+2*80元*2+80元=5.540万

显然，三种方式中，子女继承是最省钱的。但这也有个条件，继承是基于过户方已去世的前提，且继承办理过户手续很麻烦！如果父母尚在就想将房产过户给子女，买卖是最合算的。

看到这里，您是否有个疑问，如果过户后子女要转卖，要注意些什么呢？

继续以小张为例：

1.转卖继承或捐赠所得财产：

a.增值税

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

b.个人所得税=(计税价格-原值-相关税费-合理费用)×20%

c.印花税：5元贴花

费用合计：(550万-30万-20万）*20%+5元=100.0005万

2.购入房产后，卖出：

a.增值税

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

b.个人所得税：普通住宅房屋产权取得满五年的免征（满五年且只有一套房），未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。

c.印花税：5元贴花

费用合计：550*1%+5元=5.5005万元

OMG!两种方式居然相差了94.5万元！

所以父母把房子过户给孩子，过户选择的方式是非常重要的！